暗渡陈仓？保利地产保障房融资

    “这款保障房信托感觉有点怪！”一直做信托理财的张先生对本刊记者表示，“一怪在于收益率忒低；二怪在于收益虽低但卖得火，1亿元信托1天卖完；三怪在于信托公司不管事，托管银行操盘！”

    张先生所说的这款保障房信托，全称为“北京信托保障房系列集合资金信托计划之保利南沙河项目”(下称“保利南沙河信托计划”)，该项目为保利地产(600048.SH)所有。该信托期限1年，预期年收益率为7.2%，受托人是北京国际信托有限公司，保管人是中信银行(601998.SH)，信托资金运作是用于受让保利南沙河项目收益权。

    资金紧张，一般，房企的商品房信托项目预期年收益率多在20%，保利南沙河项目收益率远低于业界平均水平；但一般保障房的回报率只有3%左右，而保利南沙河项目预期年收益率却高达7.2%。一位信托业人士表示。

    真假保障房

    有投资者质疑，保利地产借道保障房信托，实为投向一个同一地块商品房。

    在北京市土地整理储备中心网站上，本刊记者看到了保利地产的一则竞拍信息。该竞拍地块在2010年12月27日成交，买家是由两家房地产公司组成的联合体，分别是保利(北京)房地产开发有限公司(下称“北京保利”)、北京金成华房地产开发有限公司(下称“北京金成华”)。保利南沙河信托计划显示，北京金成华是保利地产为开发建设保利南沙河项目而设立的项目公司。

    该竞拍成交公告显示，地块用地性质为R2二类居住用地。中房集团副总王浩介绍说，就是规定了这块地不能建别墅，只能用来建商品房。“土地出让变更”一栏中，规划用途显示为：居住、商业、综合。政府公示信息显示，该地块用作商品房开发。

    在成功竞拍半个月后，即2011年1月12日，保利地产发布公告称，公司全资子公司北京保利和控股子公司北京金成华通过招标方式取得北京市昌平区沙河镇南一村居住地块(宗地编号京土整储招(昌)[2010]167号)，成交总价88020万元，用地面积57753平米，规划建筑面积约为115506平方米，土地用途为居住用地。

    王浩认为，从公告内容看，两者说的是同一块地。北京保利是否在拿地之后，更改规划，临时增加保障房项目用地？

    北京市聚和律师事务所房地产事务部律师李建立表示，如果建设用地变性，在国土资源局应能查到土地变性的更告。但本刊记者在北京市国土资源局网站未看到该地块的土地变性公告。

    本刊记者在实地调查中发现，这两个项目原本是一块地，以一条规划二路中线为界，南界为商品房，北界为保障房(见表1)。保利南沙河项目信托计划语焉不详，以致张先生误解——保利地产发保障房信托投资商品房建设。但保利地产在公告中，未提及该保障房项目信息。

    而即将上市销售的项目——昌平区沙河镇南一村居住地块(推广案名：保利罗兰香谷)一直大做广告。保利罗兰香谷销售人员告诉本刊记者，保利罗兰香谷7月份预售，楼还没有出地面，该项目为11栋14-18层阳光薄板，主推60-140平米户型一居至四居。销售代表特别强调，保利罗兰香谷是纯商品房社区，没有保障房。

    本刊记者在保利南沙河项目施工现场看到，保利罗兰香正在做地下作业，紧挨着北侧正在施工的项目即是保利南沙河项目，该工程称为“昌平新城5—1街区沙阳路南一村地块北区经适(含廉租)项目”，以经济适用房为主，含有少量廉租房。

（责任编辑：王爽）