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最近，山西太原星河湾2号园的业主向《中国消费者报》山西记者站反映，称他们买星河湾的房屋已经11年了，今年5月，有业主发现开发商正在小区东侧建楼，并宣称要把在建的楼盘和他们所居住的2号园打通。业主们认为此前开发商从未以任何形式跟业主商量或者公示过相关信息，打通两个小区侵犯了业主的合法权益。近日，记者对此进行了详细调查。
业主投诉——
我们的院子要被迫跟新楼盘共享
“我们已经在这里住了10多年，小区有10栋楼、800多户。现在突然说要把我们小区的围墙拆掉，让新建的楼盘跟我们共享所有的配套设施，太不合理了。”7月12日，太原星河湾2号园业主孙女士告诉《中国消费者报》记者。
记者在孙女士出示的购房合同中看到，该合同第5页的第一条“商品房建设依据”中注明“地块编号为 【并政地国用（2010) 第00040号】，面积147617平方米”。孙女士说，该面积包含了2号园东侧、开发商正在开发的地块。而2号园业主当年买房时，那块地就一直空着，开发商也从未跟业主说过那块地将来要怎么用。
记者看到，购房合同上写明“出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名太原星河湾二号园1#—10#楼”。
“这里写得很明白，在这个地块上建设的项目为‘太原星河湾二号园1#-10#楼’，也就是现在我们的10栋楼。”业主王先生说，“这里的一草一木都是我们10多年交的物业费养护起来的，现在开发商要让新建的楼盘和我们共享配套设施，于情于理都说不通。”
还有的业主表示，当初买房时就是看中了2号园的品质，花高价购买了房屋，和另外在建的7栋楼共享配套设施后，小区房屋的价值也会被摊薄，居住品质必然会受到影响。
业主合同中注明在该地块上建设的2号园有10栋楼。冯铁飞/摄
记者看到，在业主们已居住十余年的星河湾2号园东侧有一堵围墙，墙外是一处正在盖楼的工地。业主们表示，这个工地就是在建的、开发商现在宣传的2号园C区，一共有7栋楼。
记者绕到小区外围，在小区东侧的工地大门口处，看到门口西侧写着“太原星河湾2号园19—25号楼项目”。在外围可以看到，两个园区用一堵墙分开，墙的西侧是已建成居住了10多年的2号园，绿树成荫、配套齐全。墙的东侧则是正在建设的项目。记者看到墙壁东侧有挖开的壕沟，沟内露出管道，壕沟上方有一条南北走向的金属管道，墙壁上还打着金属架，架上有一条塑料材质的管道。东侧在建项目的楼离墙目测最近不到10米。
记者在几家影响较大的房产网站浏览，发现对星河湾2号园C区的宣传均为“2号园C区建成后将与2号园融为一体，成为整盘面积最大、配置最高的园区”。
正在施工的楼盘和星河湾2号园一墙之隔。冯铁飞/摄
太原星河湾小区正在建设的7栋楼，宣传称要和2号园打通。冯铁飞/摄
规划和自然资源局反馈——
两个小区规划的是一块土地
7月13日，记者来到太原市行政审批事务管理局咨询星河湾2号园项目规划事宜，该局办公室负责人称此事相关部门正在协调中，其他事情不方便透露。记者问及关于星河湾2号园原先的详细规划，他们称行政审批局是新成立的机构，不知道之前的相关数据。
当天下午，记者来到太原星河湾房地产开发公司进行采访。接待处的工作人员称，相关负责人都不在，会向负责人汇报。随后几天，记者数次跟太原星河湾房地产进行联系采访事宜，均被告知负责人不在，打负责人电话也均无人接听。
7月15日下午，记者在太原市规划和自然资源局查询得知，星河湾2号园和在建的楼盘当初规划的就是一块土地，宗地代码为“140105005007GB00012”，宗地面积为147617平方米。工作人员在查询规划后告诉记者，目前看，这块地在现行控制规划中显示为一块地，性质是居住用地。这位工作人员表示，规划部门的规划一般都是长期的，比如这块地是居住用地，但具体到这块用地要盖多少栋楼、怎么建设，建筑方案现在是由行政审批局来批的。建筑方案按规定应该公示，公示方式包括现场和相关部门官方网站上。
8月2日，记者电话咨询太原市行政审批事务管理局关于星河湾2号园C区公示事宜，工作人员表示，他们在官网上有2号园项目建设工程规划许可证的公告。记者在太原市行政审批事务管理局网站上查询到，2021年4月7日，该局发布了“关于星河湾住宅小区2号园项目建设工程规划许可证的公告”。公告显示，建设项目名称为“星河湾住宅小区2号园项目”。建设位置为“小店区，南起星河湾，北至星河北路，东至东干渠”，公告显示建设的楼共有7栋。业主们表示，这个位置即为现在开发商宣传的2号园C区。记者注意到，公告中该项目名称为“星河湾住宅小区2号园项目”，与开发商宣传的“星河湾2号园C区”有所不同。
记者在该局网站也查询到了这7栋楼的预售许可证公告，批准这7栋楼销售。
太原行政审批服务管理局网站上的公告。
律师观点——
开发商侵犯了业主建筑物区分所有权
北京圣运律师事务所主任王有银表示，在这起纠纷中，开发商的行为违反了相关法律规定，构成了合同违约、虚假宣传，侵犯了业主的建筑物区分所有权。依据《民法典》第二百七十一条规定，业主对住宅、经营性住宅的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。就本案而言，就是上述提到的公共车位、泳池、绿地等，业主享有共有和共同管理的权利，开发商要拆除围墙与C项目共用园区，应当经过全体业主或者业主委员大会同意。开发商未经沟通径行施工的行为侵犯了业主的建筑物区分所有权。
王有银说，开发商与2号园区的业主购房合同上清晰注明了2号园只有10栋楼，对外宣传过程中也以低密度、高端园区为宣传点，也对当时的房价产生很大程度的影响。如今，开发商并未按照宣传、合同约定履行合同，构成违约行为。同时，开发商在当初售房、签合同时从未告知业主要在旁边区域盖楼的行为，也属于虚假宣传行为。
王有银表示，业主们可以对未经同意就擅自施工行为申请查处，暂停开发商的违法施工行为。随后可以提起民事诉讼程序，要求开发商承担违约责任，并对已经破坏的围墙损害修复、恢复原状。同时，业主们也可以通过提起信息公开申请的方式，确认案涉地块是否作出过出让、规划的相关手续，开发商对新地块是否具有合法使用权。若有关部门在没有通过业主同意的情况下，擅自作出批准行为，业主也可以考虑通过针对擅自批准行为提起行政复议和行政诉讼的方式维护自己的合法权益。
截至记者发稿时，业主告诉《中国消费者报》记者，星河湾小区所在辖区街道办在经过协调后要求，未达成一致意见前，2号园围墙不能拆除。
目前，星河湾小区2号园的业主仍在为争取自己的合法权益奔走，《中国消费者报》将继续关注该事件的进展。
