中国有大泡沫,回暖不是两三年
新《土地管理法(修订意见稿)》正在省级国土系统内部征求意见。最受关注的当属住宅70年使用权大限到期后,“无偿自动续期”变成了“按照国家有关规定自动续期”。很多准购房者本能地一缩头,按住付款的手。谢国忠倒不认为此举对房产市场会有多大负面影响,“香港也是土地续期使用要付费,只有美国这样土地完全私有的地方才不用续期费。对新房没什么影响,比较旧的二手房会受影响。”
“房价下跌远没见底”
地产商是否就此放慢开发速度?谢国忠提高音调:“开发商早减缓开发了。”他一向坚持中国楼市有泡沫,还是“大泡沫”。从房价和工资比看,“美国次贷危机最泡沫时,每平方米房价与月工资相当,香港2:1的比例算高了。中国大陆现在大概在三四倍。不是说非得跟美国一样,但这个比例肯定过高。”
“上海现在大概有1年的住房销售存量,完全供大于求,房价怎么不跌?市中心也一样。我有朋友住华府天地,空置率六成,小区会所都没人。”谢国忠说,浦东世贸滨江,最高时卖6万元/平方米,现在只要3万,但还是贵。“一套房子600万元,租金每天2元/平方米,200平方米的房子,年租金收益不过14万元多,多少年收回成本?”租金是否涨?谢国忠一摆手,很肯定“不会”。
“老外现在都撤回国了。经济不好,削减成本。韩元贬值厉害,韩国人走了很多;日本公司的家属都回国。你去新天地看看,现在晚上人少了好多。”谢国忠说,相较重庆、深圳等地,上海的情况还不算最糟。
3月,上海楼市成交量大增,有“小阳春”之势,楼市回暖说渐起。但谢国忠不以为然,“不过是前一段挤压的刚性需求爆发,之后成交量马上会萎缩。”他判断楼价会一波一波下降,伴随下降,也会阶段性呈现交易量增长。“但房价会一波波往下走,熬不过的。”谢国忠强调。
房价何时见底?谢国忠回答:“起码五六年。”他说,普通楼市泡沫挤压到回暖都要五六年时间,更何况“中国楼市有大泡沫”?上海前一次楼市低迷也持续了5年。
“买房要买‘三好房’”
要不要出手买房?何时出手?谢国忠说,“你得自己判断。”
“自己最喜欢的房子并且是价格最低,做到两全其美比较难。”他建议购房者花至少6个月来看房,比较之后再做决定,“把你要买这个房子的理由一条条写下来,充分了就买。”
“买房要买‘三好房’,地段好、质量好、价格好。”谢国忠的标准很明确。
地段好,就是要靠轨道。“城市未来会不断扩张,现在将近2000万人,以后3000万至4000万,你得用发展眼光看地段,但轨道是关键,不可能只靠私家车解决出行。”
质量好,就是得房率高,开发商可靠。“面积你得自己量。”谢国忠建议远离有政府背景的开发商,容易有猫腻。
价钱好,这条看个人。“想要最低点买到房子跟股市抄底一样不现实。需要你自己理性思考承受能力。”他说。