龙湖集团：二十年攒出商业地产流量密码

       房地产行业进入下半场，在买地、卖房中循环往复的传统住宅开发模式增长受限，房企“副业”已成为更具增长潜力和赚钱能力的业务。其中，商业地产在众多第二增长曲线中展现出了顽强生命力。
　　一方面，自持类的商业地产不受周期波动影响，市场预期向好；另一方面，在扩大内需政策的带动下，消费规模稳步增长，消费结构逐渐向中高端升级，商业地产发展迎来新风口。华润置地（1109.HK）、龙湖集团（00960.HK）、新城控股（601155.SH）、万科A（000002.SZ）等众多房企均在商业赛道有所布局。
　　梳理各房企2021年的年报，记者发现，商业地产营收占比高的企业总营收规模普遍在百亿及以上水平。商业地产是否更适合本身就是行业优等生的企业？
　　商业地产王牌
　　在房地产从业者眼中，商业运营是一门慢生意，投资大、周期长、回报小。拥有数十年的商业运营经验积累，才更有可能实现可持续性收入的稳步增长，沉淀出显著的竞争优势。
　　龙湖的商业地产项目 2000年从重庆起步，凭借“天街”和“星悦荟”两大商业产品线品牌，在全国高能级城市进行网格化布局。2021年，龙湖商业在后疫情时代消费回暖的势头下快速发力，全年有12座新商业项目开业。
　　回顾龙湖商业自2017年以来的整体表现，开业商场数量从26个增长至61个，过往5年复合增长率达24%；整体销售额从156亿元持续增长至467亿元，过往5年复合增长率达32%；年客流量从3.15亿人次增长至6.8亿人次，过往5年复合增长率达21%。
　　龙湖的品牌项目“天街”正是实践了国内城市商业体中正当红的TOD模式（Transit-Oriented-Development，公共交通导向开发）。龙湖集团建设TOD项目较早，也一直十分重视TOD项目建设。目前，龙湖已开发TOD项目约80个，覆盖城市20余座，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。
　　TOD项目可谓是房企眼中的商业地产王牌，不止龙湖，有媒体统计，国内开通城轨交通的城市中，过半数出台了TOD相关的规划政策，头部房企如万科、绿地、绿城、保利、招商蛇口、越秀地产等均涉足TOD开发模式。
　　2003年，龙湖集团的第一个购物中心项目——重庆北城天街开业，位于重庆江北观音桥商圈，当时重庆的第一条轨道交通正在这里建设。该项目也成为龙湖集团思考和探索TOD模式的起点。
　　2009年，龙湖集团开始新一轮战略规划，坚定不移地走持有商业道路，并主动将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路站点进行站城一体化融合开发。如今，在TOD模式这一“多核CPU中”，龙湖集团旗下的六大主业及创新业务均可作为插件，适配在不同需求的基板上。地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修以及医养、产城等业务，成为龙湖集团TOD样本中不可或缺的业态。
　　国内首个商圈高铁TOD项目龙湖重庆金沙天街、双地铁TOD商业综合体武汉江宸天街、龙湖苏州东吴天街均是龙湖旗下TOD佳作代表。
　　龙湖集团相关人士向银柿财经记者表示，多年来龙湖商业坚持深耕一二线城市、“网格化”布局和TOD模式，发展策略明晰，因此在疫情时代能取得可观增长，这得益于龙湖商业坚持长期主义。
　　业绩逆势增长
　　与地产开发业务不同，商业板块更考验房企的运营实力。城市发展走势、交通规划布局、片区人流量预判等因素，均是决定一个商业项目成败的关键。而能够把握住上述机会的企业，普遍是实力较强的头部房企。
　　以具备融资成本低、拿地能力强、商业地产投入周期长较难被对手复制等优势为标准，在“商业+住宅”综合开发的房企第一梯队中，龙湖集团的年度“成绩单”颇为亮眼，实现营收和利润双增长，全年业绩超出预期。
　　龙湖集团2021年财报显示，报告期内营业收入2233.8亿元，归母核心净利润为224.4亿元，分别同比增长21.0%、20.1%。截至2021年12月31日，龙湖商业全国范围内累计布局30座城市，累计开业商场达61座。商业租金增长40%至81.5亿元，在手项目整体回报率达到了6.5%，商场销售额增长53%至467亿元，全年日均客流209万人次，同比增长38%。
　　其实，单论商业地产开发领域，龙湖集团并不是做得最好的。
　　华润置地在2021年报告期间内，全年购物中心租金收入人民币139亿元，同比增长38.1%。购物中心零售额达人民币1072亿元，同比增长45%；新开业购物中心出租率接近100%。年内新开业9个购物中心，首年零售额及租金贡献分别占比3%，平均出租率高达99%，平均经营利润率29%。
　　新城控股截至2021年报告期末，已在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达97.63%。2021年度公司商业运营总收入为 86.39 亿元（即含税租金收入）。
　　基于重资产的轻能力输出
　　过去几年，原本各自发展的商业运营与物业管理业务逐渐走到了一起。这其中，“轻资产”或多或少起到了牵线搭桥的作用。
　　区别于过往的持有型商业，商业“轻资产”的输出，更多是基于房企运营管理能力的嫁接，涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务等等。
　　2020年12月，华润万象生活即以“商管+物管”的模式上市，而在今年年初，龙湖智创生活也将龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力进行了融合。
　　据弗若斯特沙利文预计，未来五年的物业管理，尤其是商业运营管理服务市场仍处于快速增长期，到2026年，全业态物业管理及商业运营服务市场总收入将达到人民币8981亿元。
　　此外，轻资产还是参与存量市场的一种重要途径。在过去的2021年，华润、大悦城对商业轻资产输出进行了详细阐述，也提出了清晰的未来目标；龙湖商业、万科和新城控股也在这一年里，进一步明确了其轻重并举的战略。
　　在今年3月的业绩会上，龙湖集团CEO陈序平表示，相比其他企业，龙湖的优势是多年沉淀下来的围绕“空间即服务”战略的商业运营能力。“比如说我们商业出租率可以达到99%，我们自己在手的天街，整体回报率达到了6.5%。基于此，在自己持有的天街之外，我们能够对外去做轻资产拓展，让手持商业综合体但不具备运营能力的业主，通过引入龙湖智创生活的商管服务，盘活资产，获得稳定的回报，对应的我们也能获得相应的回报，这是我们多年沉淀下来的业务输出。”
　　龙湖集团相关人士向银柿财经记者介绍，对比市面上的商管公司，其最大优势在于业务能力、品牌和科技服务，因此龙湖的运营成本、管理成本会更低。
　　财报显示，龙湖集团2021年住宅开发实现合约销售2901亿元，同比增长7%；由商业运营、租赁住房及物业管理等组成的经营性收入实现188亿元，同比增长39%。得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房“冠寓”的发展，龙湖集团2021年录得投资物业评估增值人民币28.5亿元。值得一提的是，自2017年开展的长租公寓业务“冠寓”，于2021年开始实现盈利，已开业10.6万间，整体出租率为92.9%，全年租金收入贡献22.3亿元。
　　在业内人士看来，将“副业”做得风生水起的房企们，正是凭借以重资产积攒下来的“家业”，赋能给商管公司价值，并成为未来“轻资产”拓展的重要背书。