一二线城市优质项目都考虑，中海将成并购市场大赢家

        花费36.9亿元，中海地产（0688.HK）成为广州亚运城项目的最大股东。
　　1月25日，中海地产公告称，于2022年1月21日及24日，拟分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司约26.66%、26.67%的股权，代价分别为约人民币18.44亿元、18.45亿元(可予调整)。
　　收购事项完成后，中海将持有广州利合73.33%股权。在世茂、雅居乐售卖股权前，广州亚运城项目由中海地产、碧桂园、雅居乐和世茂集团合作开发，持股分别为20%、26.67%、26.66%和26.67%。
　　作为超级大盘的广州亚运城，是一座商住混合式综合体，总建筑面积约为582万平方米，目前剩余货值约229亿元。从2010年开盘到现在，已经开发运营逾12年。最近四年都是广州单盘销冠，年销售超过百亿。
　　雅居乐1月24日的公告称，该物业约406万平方米的建筑面积已开发为住宅及商业单位以及停车场。余下建筑面积仍在施工中，而有关建设预期将于2025年底竣工，约345.3万平方米的建筑面积已出售（包括住宅及商业单元及车位）已出售。
　　此次广州亚运城项目股权收购，缓解了雅居乐和世茂集团资金链上的“燃眉之急”，对于中海地产，则增加合营公司的权益。
　　接近中海地产的人士告诉界面新闻：“收购亚运城项目是对项目本身情况比较了解，操盘也有把握。收购完成后，合营公司变成控股公司，财务并表后，对于集团公司收入会有不小的贡献。”
　　收并购潮开启
　　随着部分企业出现流动性风险，为避免债务违约问题，不少企业都选择以出售项目的方式回笼资金。
　　世茂集团除了出售广州亚运城股权外，以推介PPT的方式，将将位于上海、北京、大湾区、长三角（除上海）以及其他地区的36个项目做成推介PPT摆上货架，项目合计价值超过771亿元。
　　融创中国更是在全国范围内开展出售项目，将南通、合肥、常州、武汉等项目出售给合作方。根据此前融创提供的资料，从2021年四季度以来，融创通过出售项目和资产累计获得300多亿元的现金。
　　2022年开年，华润万象生活先后以10.6亿元收购禹洲物业，以22.6亿元收购中南服务。物业管理领域2021年已经发生数起收并购。
　　汇生国际资本总裁黄立冲告诉界面新闻：“2022年肯定是房企收并购开启的一年，但现在只是时机开启，不一定是收购的最好时机。今年内房企境外债到期的数量是去年的15倍，不少房企都将面临很大的资金压力问题，未来肯定会有更多的项目摆上货架。”
　　政府层面也出台不少鼓励房企间收并购的政策。
　　2021年12月20日，央行和银保监会要求，鼓励银行做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务；2022年1月13日，央行再次强调要持续防范化解金融风险，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。
　　根据监管要求，房企间的并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段，所以金融机构要稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务；重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
　　然而，由于销售市场下行的问题，房企对于收并购整体呈比较谨慎的状态。出手收并购项目的企业多是央企、国企。目前，得到金融机构支持、发行并购票据的也是央企和国企。
　　1月26日，央企招商蛇口和厦门国资房企建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。其中，建发募资10亿元，4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权；招商蛇口发行金额为12.9亿元，全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。
　　对于财务稳健的中海地产而言，收购亚运城项目股权或许只是参与收并购的开始。接下来市场上一些好的机会与合适的项目会成为他们的并购目标，
　　而2022年将开启的房企收并购潮，中海地产很难不参与。
　　并购仍需谨慎
　　在中海地产的发展历程中，过去几年也不乏大笔并购的案例。
　　2010年，中海地产收购蚬壳电器，也就是现在的中海宏洋，通过这次收购获得了国内6个城市约190万平方米的土地储备。同时也拥有了一个主要以三四线市场为发展方向的上市平台。
　　到了2015年，中海地产又迎来了一场中建系内部资源的整合，中海为此次收购总支出为338.16亿元。
　　通过并购中建股份及其关联公司运营的房产，主要中建地产的资源，中海由此获得总建筑面积约为1090万平方米的物业。
　　2016年，中海地产又与中信地产进行业务整合，收购之前，中海拥有约4100万平方米土地储备，收购完成后，中海地产总土地储备约达6500万平方米。
　　也是这次同中信地产的收购，使中海地产获得了广州亚运城项目20%的股权。
　　这三次收购，中海地产不仅成了超过2000亿总资产的并购，还抓住了三四线城市的阶段性机遇，解决了集团内部同业竞争问题，同时在央企加快重组的趋势下，率先实现了跨央企平台之间的业务整合。
　　不过，2022年的房地产市场同过去的市场已经大不相同。在当下的市场环境下，房企在收并购上必须保持谨慎的态势。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，尽管目前融资政策有所松动，但短时间内恐怕难以惠及所有房企。另一方面，消费者购房意向被扭转，新房市场销售遇阻，房企还是会将主要精力放在销售回款上。
　　接近中海地产的人士也表示，中海地产对于未参与过的新项目，要整体收购会很谨慎。收购亚运城项目是因为对项目本身情况很了解，操盘也有把握，才会接受一些合作方的股权。
　　去年下半年，中海地产在土地市场逆势“抄底”拿地，扩充土地储备。
　　据各地公共资源交易中心和中信建投所列数据显示，中海地产第二轮集中供地全口径拿地金额达到337.2亿元，成为拿地金额花费最多的企业，共拿到13宗土地，同中国铁建并列TOP50房企拿地数量第一。
　　仅在9月份，据不完全统计，中海地产（含中海宏洋）已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市公开拿地24宗，新增建面逾289万平方米，成交总价近508亿元，相当于上半年拿地总额的65%。
　　12月6日，中海地产发布公告称，2021年前11月收购土地累计应占楼面面积约971.69万平方米，累计应付土地出让金约为1128.86亿元。
　　中海地产在土地招拍挂市场的收获，使得其拥有不小的底气，不急于参与收并购项目。
　　上述接近中海地产的人士告诉界面新闻，从去年下半年开始，中海地产接触过不少收并购的项目，但公司内部对于这类项目要求较高，需要是位于一二线核心城市的优质项目，股权、债权清晰，没有表外负债及抵押问题才会考虑参与。同时在尽调方面要求也很严格，最终收购是否落定需要报集团统一商定。
　　黄立冲也认为，现阶段处于地产行业的调整周期，一二线城市的项目更具有抗跌能力，三四线城市的项目更难卖出去，但是谁也不好判断现在收并购市场的情况，如果过早出手收购项目股权，或许会买在半山腰上，取决于企业自身的战略判断。
　　当然，无论是否大举参与2022年的房企收并购，中海地产都拥有太多其他企业不具备的优势，特别是在融资方面。
　　1月17日，中海地产成功发行30亿元的中期票据，发行利率分别为2.88%、3.25%。所募集资金中14.95亿元拟用于归还合并范围内项目贷款，15.05亿元用于项目建设。
　　2021年上半年，中海地产平均融资成本3.6%，较2020年继续下降0.2个百分点。这一融资成本位于房地产行业最低区间。
　　得益于充足的现金流和低融资成本，中海地产或许会在2022年迎来不少“抄底”收购项目的机会。