买房理财三部曲

     上海房市有所回暖，对于自住需求者，从看房到交易再到贷款实在是一次“剥皮”的经历，如何轻松跳完这买房三部曲？工商银行上海市分行CFP杜俐丽“面授机宜”。

　　步骤一、筹款期存钱钱生钱

　　筹款目标：房款首付(总价的20%-30%)+其他交易费用

　　筹集渠道：渠道一、“借力”，父母帮一把，或者将家里房产置换一下；渠道二、“自立”，通常人生的第一个10万甚至20万都是前三年出现的，利用这笔首付购置梦幻小屋。

　　筹集方式：方法一、储蓄铁打不动。将月收入的50%以及年终奖的70%储蓄，以平均月收入5000元，年终奖1万元为例，哪怕一分利息没有，三年也可以存到11万1千元，半个首付解决了。

　　方法二、投资适时出手。只要是投资就可能亏钱，但是出手时机对，赢利概率就能大大提高，例如去年10月开始布局基金定投，很多年化收益率都在10%以上；今年年初的黄金投资中，也可以在几个波段中获得5%-10%的收益。

　　推荐工具：工行的“基智定投”(自动在相对高位减少投资，相对低位增加投资)、网上银行纸黄金(10克起成交)、“稳得利”理财(安全性较高的理财产品)。

　　步骤二、交易期用钱巧用钱

　　看中房子后，通常我们要完成房产交易的三件事：定金签订意向、付首付以及办理房屋贷款，这三件事中也有小窍门。

　　首先，看中房产，正式签约前，我们会支付定金作为一个意向，特别在一手房中更为常见。所以购房者通常会准备一笔几万元的活期，其实，购房者还可以通过信用卡垫款支付。

　　注意事项：临时调高信用卡额度，以备不适之需，但是通常这笔划账不能作为信用卡积分。

　　其次，一手房在付完定金后一周内，就需要完成首付，一般是房产总额的20%-30%。这笔资金一直在客户的账户中等待，其实类似于“灵通快线超短期”这样的产品完全可以做到工作日赎回即时到账，目前预期年化收益率有1.3%，大幅高于活期存款利率，同时，资金在理财产品内不易被盗用，更为安全。

　　注意事项：“灵通快线超短期”的赎回时间是周一至周五9点到15点30分。网上银行可以购买赎回。

　　最后，就是要办理贷款。建议办理公积金贷款+商贷+存贷通协议的组合贷款。有补充公积金的购房者可以选择月冲商贷，在最初的还款期减轻月供压力。利用存贷通协议，可以把预留的装修资金抵扣一部分贷款，存一天活期抵扣一天贷款利息。这样的三合一模式通常能把贷款利率降到最低。而现在工行还推出了“幸福贷款”和 “以礼相贷”的优惠活动，符合条件的贷款者通过办理幸福贷记卡可以贷多少，获得多少积分，这无疑是额外的奖励。

　　注意事项：存贷通协议有计算公式，通常5万元资金以上才会发生抵扣，需要咨询银行专业人员。“幸福贷款”以及“以礼相贷”的活动会分不同阶段推行，需要把握时机。

　　步骤三、后续期时间差理财

　　理财对象：契税+装修费用

　　购买一手房的自住者，可以通过延长办理房产证,从而延迟缴纳契税。同样的，装修费用尽量使用信用卡付款，那么就可以利用这个时间差，充分利用契税以及装修费用，无论是放入存贷通协议抵扣贷款利息，还是做稳健的理财产品，比如几十天的“稳得利”理财，都可以将资金效益最大化。

　　注意事项：建议提前提高信用卡额度，还可以办理工行的幸福贷记卡享受贷款利息充当积分。