房屋托管有风险 选择中介须谨慎

    近年来，随着房地产市场不断升温，许多房地产中介公司如雨后春笋般涌现，并逐渐掌握绝大部分二手房屋出租市场。一般情况下，许多欲出租房屋的业主，多数选择将房屋委托给中介公司代理出租，并签署托管协议，从而节省时间、获取利润。但在托管过程中，一些中介机构为获取更多利润，通常会存在一些合同违约的行为，从而对业主的权益造成侵害。对此，北京市海淀区人民法院复兴路法庭法官孟凯锋结合实际案例，提醒房屋出租人慎重选择中介机构的托管服务。

　　租金代收代付 惹纠纷

　　典型案例

　　2011年5月，于某与中介公司签订房屋出租委托合同，将自己的房屋以月租金2500元的标准出租一年。双方约定支付方式为代收代付，即由中介公司收取租户房租，再向于某支付房租。合同签订当日，中介公司将三个月租金和一个月押金给付于某。
　　一个月后，中介公司将房屋以每月2700元出租给饶某。此后，直至租期结束，中介公司一直未给予于某剩余租期的租金。于某找到租户饶某，并要求其给付租金，但饶某以与于某未签有租赁协议且已将全部房租给付中介公司为由,不同意再支付租金。对此，于某将中介公司及饶某诉至海淀区法院，要求中介公司给付剩余租金，饶某承担连带给付责任。
　　最后，法院判决中介公司向于某支付拖欠的房租，驳回于某要求饶某连带给付租金的诉讼请求。

　　法官评析

　　作为房屋出租委托方，业主最关心的便是能否按时足额收到租金。在当前的市场环境下，中介公司违约现象比较普遍。为挣取更多佣金，中介公司经常拒付或延付租金。
　　为维护自身合法权益不受侵害，作为出租委托方，签约时应尽量选择租赁双方自行划转租金的支付方式，而不是选择代收代付方式，因为后种支付方式不仅给予中介公司加价出租、拆改房屋出租等赚取差价的机会，更重要的是还给中介公司拒付、延付租金留下可乘之机，使出租方的权益受到损害。

　　擅改房屋结构 留隐患

　　典型案例

　　2009年12月，王某将一套三居室委托给中介公司代理出租，租期一年，月租金3300元，并明确约定中介公司应合法、合理、安全出租并管理房屋，维持现有房屋现状，未经同意，不得擅自拆改房屋结构，不得打隔断，不得将卫生间、阳台作为卧室出租。
　　合同签订后，中介公司在房屋中增设隔断，将上述房屋分别出租给沈某等5户。租住期间，沈某居住房间内的电暖气长时间通电导致电气线路故障引发火灾，致使房屋受损严重。为此，王某将中介公司诉至法院要求解除合同，中介公司交还房屋，并赔偿房屋修复、家具家电等损失。
　　最后，法院判决解除合同，中介公司交还房屋，并赔偿王某各项损失共计4.3万余元。

　　法官评析

　　为多赚取租金差价，中介公司经常擅自改变房屋结构、违反约定转租他人。同时，业主在签订物业托管协议后，疏于对自有物业进行管理，为中介公司改造房屋创造了条件。
　　在此情况下，业主应在出租期间经常去查看出租房屋，确认中介公司是否存在擅自拆改房屋结构、违反合同约定转租，承租人是否有不正当使用房屋、损毁房屋附属设施设备等违约行为，一旦发现上述问题，应及时寻求救济途径，避免造成更大损失。

　　中介更名频繁 避责任

　　典型案例

　　2011年5月，刘某找到一家毫无名气的甲中介公司，要求其代理出租房屋。商谈后，双方签订房屋出租委托代理合同，约定由甲中介公司负责房屋出租代理事宜，租期一年，月租金4200元，支付方式押一付三，代收代付房租。随后，刘某找到甲中介公司要求给付租金，甲中介公司答复称公司已更换老板，拒绝给付租金。刘某找到承租人，将房屋收回。但甲中介公司仍拖欠租金，故刘某将其诉至法院。
　　庭审中，被告以刘某起诉的被告名称有误为由拒绝应诉。经查，中介公司经二次名称变更，现公司名称为乙中介公司。在此情况下，刘某再次起诉乙中介公司，要求其给付拖欠的租金、燃气费及水费。
　　最后，法院判决乙中介公司给付刘某拖欠的租金、燃气费及水费共计1.5万余元。

　　法官评析

　　业主在托管物业时，尽量选择具有租赁代理资质且市场信誉好的房地产经纪机构，因为这些机构在合同履行过程中能较好地遵守合同约定，即便产生纠纷，也能快速合理解决。

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　　集中整治房地产中介违法违规行为

　　本报讯(记者田珍祥)日前，住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局联合下发通知，开展房地产中介市场专项治理工作，要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序，严肃查处房地产中介机构和经纪人员的违法违规行为，促进房地产中介市场健康有序发展，切实维护群众合法权益。
　　据了解，根据此次发布的通知的要求，将对房地产中介机构和经纪人员的10项违法违规行为进行专项治理。包含：发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为;协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为;违反《商品房屋租赁管理办法》规定，擅自改变房屋内部结构分割出租，为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为;侵占、挪用房地产交易资金的行为;未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为;泄露、出售或不当使用委托人的个人信息，谋取不正当利益的行为;未取得营业执照或未在房地产主管部门备案，擅自从事房地产经纪服务的行为;借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。
　　通知同时要求，对存在违法违规行为的房地产中介机构和经纪人员加大查处力度，责令其限期改正，并记入信用档案。拒不改正或情节严重的，可对房地产中介机构取消网上签约资格、处以罚款，并将有关情况通报税收、物价等部门。同时，加强社会监督，市、县房地产管理部门、工商行政管理部门要设立举报电话、开通举报信箱，对群众的举报和投诉以及网络、报纸等媒体曝光的违法违规行为要认真调查、快速处理、及时反馈。