重庆楼市是淡季还是回暖？

  日前，记者从领域机构市场研发中心了解到，上周重庆主城区共成交建筑面积48.54万平方米，环比增加51%，成交价格7565元/平方米，环比增加5%，结合前几周数据可知，重庆主城成交价格已是持续上扬。价格上涨是否意味着楼市已经回暖？种种迹象表明还值得探究。

  成交：

  中心高层、高端物业打主力

  上周，重庆主城新批预售的高层项目达36.75万平方米，远高于别墅、洋房与商业，市场成交面积的大幅攀升也意味着高层客户需求的大量释放。据以往经验看，这无疑是楼市回暖的一大信号，但领域机构市场部经理张鑫却持不同看法。

  据他介绍，从前几周的数据上看，重庆主城在成交价格上虽持续走高，但成交面积却周周下滑，这也印证了市场上高端物业盛行的现象，而本周虽有大批量高层入市与成交，但物业地址多为主城中心或房价相对较高的区域，尤其是江北区，成交面积突破了9万平方米，80%以上为高层，价格远高于其它区域，这也说明楼市并没有普遍回暖。

  张鑫还指出，目前主城去化的存量房仍有逾600万平方米，加之2010年开发商大批量拿地，这些地块均将在下半年投入推广与销售，现有房价能否维持很难定论。

  开盘：

  高性价比决定高去化率

  上周，重庆主城区共有16个项目新开盘（含加推），共推出房源3319套，销售2067套，去化率达62%，较前几周有所上扬，但个盘去化不均现象明显。同为高层项目，招商花园城、华港·翡翠城均去化90%，而去化3到4成的楼盘却比比皆是。

  “地段的好坏、性价比的高低直接决定了去化率。”张鑫认为，在政策紧绷之下，购房者有足够的时间去理性选房，对区域和价格要求明确。

  此外，张鑫还指出，楼盘的“马太效应”在现阶段体现得尤为明显，卖得好的楼盘往往越卖越好，卖得不好的楼盘始终喘不了气，这也对营销策略尤其是价格策略提出了更高要求。

  洋房：

  后劲不足涨价须谨慎

  近几个月来，“首开劲销”、“后劲不足”似乎成了主城洋房的通病。张鑫认为，洋房项目首开之所以劲销一是缘于长时间的蓄客，二是购房者基于首度开盘所得到的大量优惠。而当洋房步入加推阶段时，很多开发商便又开始酝酿涨价，销售量就远远低于首批次。对即将加推新一批洋房的开发商，张鑫提醒，现阶段当新推房源在位置和品质上没有大的突破时，洋房涨价务必谨慎。

  结合目前的重庆楼市，张鑫分析，判断楼市回暖的标志应当是从高层到高端物业的全线回暖，而如今高端物业的销售虽有好转，但极为脆弱，只能说楼市淡季不淡比较恰当，断定楼市就此回暖还为时尚早。

  重庆晨报记者 郑杨

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