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近日，人民银行重庆营管部发布的《2012年一季度重庆企业家、银行家、居民调查分析》报告显示，只有11.5%居民愿投资房产，为近12个季度调查的最低水平。同时，房地产投资也跌出了居民投资偏好的前三位。不过，对于中国老百姓而言，房地产依旧是最熟悉的投资渠道之一，那么当下房地产市场还有没有投资机会？普通投资者目前又该如何选择投资型物业呢？本期《地产同学会》邀请了3位专业人士为大家一一解开这些问题。
优质物业仍具投资机会
蔡菁：是不是有投资机会，要根据自身资金情况、欲选择物业类型，并结合自身的用途来判断。
纯投资现在很明显不是好时机。目前房地产宏观调控已经有效的抑制了投机性需求，并且中央政府一直在强调要稳固调控的成果，所以价格稳定会是一段时间内的大趋势，投资者的心态也开始回归理性。
对于一些兼有自住需求的投资客户而言，现在一些优质的投资性项目确实有进场机会。
张建军：在住宅市场，如果有闲钱同时未来有居住需求，现在购买一些优质地段的优质项目是个机会。
对于长线持有的客户而言，重庆住宅市场价格几近见底，出现了很多性价比很高的楼盘，结合重庆未来的发展前景来分析，目前是个买房的机会。但目前短线炒作是不可取的。
魏如兰：目前，投资者对不动产投资的热情确实在降低，挑准项目的重要更加凸显。举例说明，过去有100人从200个房地产项目中挑选投资对象，现在是10人从200个项目中挑选，投资规模的缩小使得过去那些素质不高的项目难以鱼目混珠，而优质项目的价值反而得到凸显，会成为追捧的热点。
投资物业要呈现投资价值
蔡菁：开发商要把项目长期的投资价值做出来，在如何确保未来价值稳定上升、项目定位以及推广方面都要有针对性。
首先是根据地块的综合素质，如何定位物业形态，可以使项目未来的价值稳定上升。其次是地段的发展、周边的配套未来3到5年会呈现出一个怎样的状态，是否能支撑价值的提升？再次是要通过专业的营销渠道，精准的找到有投资意愿的客户进行销售。
张建军：开发商要解决好两个问题，一是给客户的回报率如何保证？二是后续的服务如何保证？是否能帮客户租赁，提升物业管理，挑选更好的商家，通过商业运营为项目带来人气，使价值提升更快。
一些专业的、负责人的开发商，甚至应该帮助客户计算回报率、设计未来的租金递增。
不能只是把项目包装好，然后强销出去就完事了，作为要永续经营的企业，要在项目定位、产品设计、运营管理等方面下功夫。
魏如兰：房地产项目的投资潜力其实是在产品规划设计之初就决定了的，在目前的市场状况下，开发商要想吸引投资者，必须拓展思路，改变营销模式。例如，康田国际企业港项目的11号楼，在市场好的时候可能会当成商住公寓去一套套的销售，但目前投资市场不景气，开发商就将其包装成酒店，整体租赁给了一家五星级酒店，实现了快速变现、提升项目品牌效应、积极协同带动的效果。
商业地产投资机会较大
蔡菁：商铺是首选，这与商铺自身极强的投资属性有关。Loft、Soho等新兴写字楼产品、商住结合类产品，因其用途广泛，也是不错的投资选择。做房地产投资，要看区域位置和区域内同类物业的相对价格；要看区域的未来规划和项目的成长性；要关注项目的配套发展，包括交通、商业、教育、医疗、休闲娱乐等方面。
无论做何种类型的房地产投资，都要优先考虑以上三点，之后再去权衡价格因素，切不能一上来只看价格，不在乎项目整体素质，到后买到“烫手的山芋”。
张建军：在目前的市场上，高端住宅目前不是很适合投资，首先产品小众化，财富人群的未来个性化需求更前，豪宅的更新换代在加快，未来会不断出现新的潮流。其次，高端市场需求有限，未来供应量却不小。
对于旅游地产，在3到5年内都要非常谨慎，随着城市化进程的推进和资源的开发力度加大，旅游地产项目将出现同质化，供应量也会比较大，如果投资者有自住型需求可以谨慎选择。目前中国的旅游地产还不成熟，很多项目的自然资源开发和商业运营整体性不强，难以吸引人气。
魏如兰：在目前市场状况下，建议投资两个方向，一个是核心地段极其优质的项目，例如城市核心地铁上盖的物业；另一个是像大学城这类新兴区域的高性价比物业。
投资商铺要看整体氛围，是否有统一主题定位，避免无序的散乱经营，那样难以形成良好的商业氛围，不能吸引人气，物业价值就不能很好的体现。
投资写字楼，在地段价值基础之上，应该更注重项目的品质，尤其是对于想长线持有的客户。
