百余房企区县掘金 业内人士称利润可达30%

　　时隔半年，又见房企在区县大规模拿地。5月3日，就在金科股份宣布耗资11.99亿元在长寿、开县等区县拿地的同时，碧桂园也宣称在黔江获得约293亩的优质土地。这两个消息再次将人们的目光聚焦在了开发商是否转战区县的焦点上。业内人士认为，转战区县是房企布局“大重庆发展战略”，顺应城市化发展潮流的结果。

　　开发商区县蜂拥拿地

　　5月3日，金科股份发布公告称，公司获得重庆四宗地的土地使用权。其中北碚蔡家、长寿各一宗，均为底价成交；而开县的两宗，溢价率也仅约为3.6%。值得一提的是，金科股份所获地块中，长寿和开县的三宗地块总地价为7.3亿元，占据此次拿地总额的60.88%。

　　从金科股份此次土地成交价的数据看，除了底价成交的两宗地块外，其他两宗地块的溢价率也很低，几乎可以忽略不计，金科股份此次出手可谓“抄底”了。

　　在金科股份“抄底”土地市场的同时，一直在重庆长寿开发的碧桂园，也于近期在黔江获得了约293亩的优质地块。

　　对于金科股份、碧桂园近期“抄底”区县土地市场的行为，世联地产重庆市场咨询与战略研究中心总监王波分析认为，目前由于楼市调控，政府土地出让难度较大，因此加大了开发商与政府谈判的筹码，这使得开发商更愿意进入区县房地产市场，也有了抄底的机会。

　　利润可达30%

　　近年来，随着楼市调控的延续以及重庆城市化的发展，已经有超过100家来自重庆主城和全国的知名开发商进入区县进行房地产开发，其中比较抢眼的有金科、恒大、绿地、万达和隆鑫。

　　区县市场低廉的土地价格，是吸引众多房企进入的核心因素。以璧山为例，重庆同景置业有限公司于2011年5月竞得璧山县璧城街道12万平方米土地，成交价55398万元，楼面地价为1516元/平方米。然而，区县城市的房价稳定增长，多个城市住宅均价已达到5000元/平方米，部分城市的滨江高端住宅更超过了7000元/平方米。

　　“事实上，品牌开发商早就开始进入区县了，而且利润也比较可观。”重庆中原地产副总经理何伟坚说道，目前，在永川、涪陵、合川、长寿等区县中的城市黄金地段，大多楼面地价不足1000元/平方米。但是房价却大多都在四五千元每平方米，而且卖的是建筑面积，其利润比较可观。

　　对于区县项目的利润，甚至有业内人士认为：“到区县开发项目，土地成本低，政策环境也相对较松，开发成本比主城要少很多，利润率一般能做到30%。”

　　不过王波却表示，至于区县房地产项目的利润究竟有多少，不是很好估算，这和开发商与政府谈判的条件有关。

　　一季度区县楼市成交占半壁江山

　　就在金科股份、碧桂园等抄底重庆区县之时，重庆区县的房地产市场也表现得欣欣向荣。绿地在涪陵的项目———绿地·海域3月底开盘，均价为建面4000元每平方米左右。截至4月底，绿地·海域销售房屋200多套，销售金额为8000多万元。

　　根据重庆市统计局公布的数据，一季度重庆全市商品房销售面积为891.73万平方米，而来自重庆市开发办的统计数据则显示，重庆市主城一季度的商品房销售面积为382万平方米。根据这两个数据可以得知，今年一季度重庆区县的商品房销售面积为509万平方米，多出了主城127万平方米。

　　与此同时，随着地铁、轻轨等轨道交通以及其他利好因素的促进，以璧山、江津等地为代表的重庆卫星城市的房价也逐步上升。

　　房企掘金区县

　　布局大重庆战略

　　“品牌开发商进入区县，可以给当地带去更人性化的房地产开发模式与更优质的产品”，绿地集团重庆公司营销总监黄鼎对于重庆的区县市场充满了信心，区县的刚性需求和改善型需求很旺盛，尤其是随着重庆主城周边卫星城市的集中化，开发商由主城向区县扩展是未来发展的趋势。

　　不过王波却认为：“进入区县发展，与企业的发展战略更有关系”。事实上也的确如此，金科股份在2010年就制定了“1030”的大重庆战略，即用10年时间以涪陵、黔江、永川、合川和江津等“六大区域中心城市”为布局重点，进入重庆30个区县城市。此外，据了解，恒大也制定了相应的“大重庆战略”。

　　金科股份之所以在2010年就制定出了拓展区县的战略，那是因为它看准了房地产未来的发展趋势。“品牌房企将战线拓展到二、三线城市，一方面是因为一线城市受调控政策影响较大，中心城区土地不好拿；另一方面也是城市化进程的必然趋势。”金科集团副总裁李战洪认为，因此就多数本土房企来说，未来竞争的输赢关键是看“大重庆战略”。

　　“相对大重庆3000万人口，目前只有700多万人口的主城相比还是太少了，所以‘大重庆战略’是市场竞争的产物”。李战洪如此分析重庆城市化未来的发展。